Законы общежития

Семья Никитиных уже много лет живёт в коммунальной квартире. Когда-то комнату им дали от предприятия. В дальнейшем обещали расселить, да так и не сложилось.

– Конечно, хотелось бы иметь отдельную кухню, санузел, – рассуждает глава семьи Михаил. – Но вряд ли такая возможность появится. В общем-то, мы уже привыкли жить в коммуналке. Вот только недавно ситуация осложнилась: соседи продали свою комнату. Новые жильцы ведут себя агрессивно, ругаются, на замечания реагируют бурно и угрожают.

Отгородить часть кухни нельзя

Разобраться, кто прав, а кто виноват, непросто. Правда у каждого своя.

– Они здесь живут не одно десятилетие, поэтому считают, что всё должно быть так, как они решили. Но ведь мы здесь такие же собственники, – парируют новички. – И у нас такие же права.

– Вы всю кухню своими вещами заставили да ещё часть отгородили. Это вы делать не имеете права. Имущество общее и использоваться может всеми владельцами комнат, – совершенно справедливо замечают «старички».

Третьи собственники свою комнату и вовсе сдали студентам-квартирантам. Ребята тихие, но всё равно ведь посторонние.

Проходят года, меняются люди, только проблемы жильцов коммунальной квартиры стары как мир. Самое благоразумное в подобной ситуации – научиться жить мирно, попробовать договориться. Иначе отношения регулярно придётся выяснять в суде. Что касается законодательства, то хоть оно и регулирует права и обязанности собственников на бумаге, на деле применить его удаётся не всегда. Ну, например, как запретить соседу захламлять кухню?

По закону все жильцы коммуналки обладают равными правами при использовании мест общего пользования – кухни, санузла или прихожей. По негласным правилам личные вещи жильцы размещают на кухне пропорционально площади, которую имеют в собственности. Отгородить для себя лично какую-то долю кухни или туалета нельзя. Так что если вам попался непорядочный сосед, начисто игнорирующий Жилищный кодекс, жалуйтесь в жилищную инспекцию.

Заставить сделать ремонт

Ремонтируется общее имущество собственниками совместно. На практике люди чаще всего договариваются на словах. Если же оформлять этот процесс документально, нужно собрать всех собственников комнат, пригласить сотрудников управляющей компании и принять решение о необходимости проведения ремонта. Составить акт, указав виды и перечень работ. В случае, если кто-то из жильцов платить отказывается, действовать придётся через суд. Впрочем, такой порядок развития событий представить трудно. Поэтому если сосед – личность асоциальная, другие владельцы комнат безропотно берут бремя ремонта на себя.

Жильцы коммунальной квартиры вправе приглашать к себе гостей, не спрашивая разрешения соседей. Гости имеют право пользоваться местами общего пользования.

А вы платили?

Часто камнем преткновения становится оплата коммунальных услуг. Наш читатель по имени Николай давно не живёт в квартире, однако одна из комнат у него в собственности.

– На холодную и горячую воду соседи установили счётчики воды, – рассказывает он. – Но ведь я там не живу, водой не пользуюсь. Почему я должен за неё платить?

Мы обратились за консультацией в жилищную инспекцию. Юристы пояснили: собственник платить обязан. Отсутствие прописки не освобождает от оплаты. Процедура такова: общее количество кубометров делится на количество собственников (либо зарегистрированных). Более того, если бы в комнате Николая было зарегистрировано трое человек, то платил бы он за троих. Такая же процедура и с оплатой за свет. Если в комнате никто не живёт, то индивидуальный прибор учёта, скорее всего, покажет ноль киловатт к оплате. А вот всё, что потребили на освещение общего имущества, придётся поделить и оплатить.

Собака: быть или не быть?

– Интересно, а можно ли завести собаку в коммунальной квартире? – интересуются жители с улицы Щербакова в Нижнем Новгороде.

С одной стороны, держать животное в собственной комнате запретить никто не может, с другой, комната в коммунальной квартире – это доля, часть жилого помещения. А значит, принцип «делаю что хочу» не пройдёт. По законодательству советского времени кошек и собак в коммуналке можно было держать только с согласия соседей. Кстати, сегодня суды частенько поддерживают такое положение вещей. А вот если следовать постановлению от 2006 года о правилах пользования жилыми помещениями, то проживающие обязаны: соблюдать права и интересы соседей по коммунальной квартире, требования пожарной безопасности, экологические нормы и санитарно-гигиенические требования. Так что если собака не мешает соседям, то проблем быть не должно.

Однако чтобы избежать неприятностей и разногласий с соседями, попробуйте договориться с ними прежде, чем вы принесёте в дом четвероногого друга. Причём сделать это лучше не устно, а письменно.

Спроси у соседа

10 правил продажи комнаты в коммуналке

Если вы решили продать комнату в коммунальной квартире, запомните главное: ваши соседи имеют преимущественное право покупки. В противном случае сделка может быть оспорена.

• Подготовьте уведомления – нотариально заверенные документы о продаже комнаты. Вручите их соседям. В бумагах обязательно укажите цену.

• Продублируйте уведомления заказным письмом. У соседей есть 30 дней, чтобы подумать. Не ответили в установленный срок? Это приравнивается к отказу.

• Преимущественным правом покупки обладают только собственники. Человека, который проживает по договору социального найма, уведомлять не нужно. В этом случае соответствующие бумаги следует направить в адрес собственника – администрации.

• Если среди соседей-собственников есть несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные, то отказ от покупки нужно получить в органах опеки и попечительства.

• Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести вашу комнату, то вы не имеете права продать её другому покупателю.

• Получив отказ соседей от покупки, постороннему лицу можно продать комнату либо по цене, указанной в уведомлении, либо дороже. Если продать дешевле, то в дальнейшем правомерность сделки может быть оспорена.

• Если сразу несколько соседей выразили желание приобрести комнату, то продавец сам решает, с кем заключить сделку. Случается, что мирно договориться не удаётся, тогда отношения выясняют в суде.

• Когда сосед-собственник проживает в другом городе, в другой стране, можно отправить уведомление по почте, обратившись за помощью к нотариусу.

• Бывает, что местонахождение собственника неизвестно, контактов нет. Обратитесь в правоохранительные органы, чтобы получить справку о том, что человек пропал без вести.

• В договоре всегда прописывайте реальную сумму, за которую продаёте (покупаете) недвижимость.

Уйти от налогов

Мы подготовили ответы на самые актуальные вопросы наших читателей, касающиеся недвижимости.

– У меня в собственности комната в коммунальной квартире. Должен ли я получать согласие соседей на то, чтобы сдать жилплощадь в аренду?

Вячеслав, Нижний Новгород

– Владельцу комнаты, который решил сдавать её в аренду, не требуются разрешения соседей. Другое дело, если вы проживаете в неприватизированном жилье. В таком случае вам придётся получить согласие не только соседей, но и собственника – муниципалитета или предприятия, если жильё служебное. Для этого нужно направить письмо в адрес собственника с просьбой разрешить сдавать комнату в поднайм. К письму приложите согласие всех членов семьи, проживающих совместно с вами.

– Хотела бы продать комнату в коммунальной квартире. В собственности она меньше трёх лет. Какие налоги мне придётся заплатить?

Вероника, Бор

– Если вы хотите избежать оплаты подоходного налога при продаже квартиры (комнаты), то важно, чтобы недвижимость находилась в собственности больше пяти лет. Раньше этот срок составлял три года. Новое правило касается всей недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года. Размер налогообложения зависит от стоимости комнаты (квартиры). Чтобы пресечь искусственно заниженные сделки (так жители пытались уходить от налогов, указывая в договорах купли-продажи заведомо ложную стоимость), теперь в налоговой инспекции учитывают не только сумму, указанную в договоре купли-продажи, но и кадастровую стоимость объекта.

– Мы приобрели с мужем комнату в коммунальной квартире в браке, но деньги были накоплены мной. Собственница – я. Может ли муж в случае развода претендовать на долю в этой комнате?

Мария, Саров

– Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно приобретено. Если вы не сможете доказать, что купили комнату на личные средства, то всё имущество будет поделено поровну.