Договор пожизненной ренты: выгода или излишний риск?

Периодически на самарских сайтах недвижимости попадаются невероятно привлекательные предложения. К примеру, вот такое: продается квартира 45 кв. метров на 3-м этаже 5-этажного дома на ул. Фрунзе, 146. «По договору пожизненной ренты продается квартира с одиноким пенсионером 65 лет, - указано в тексте объявления. - Рыночная стоимость квартиры более 3 млн рублей. Рядом памятник Чапаеву и Струковский парк, исторический центр Самары. Продается за 900 тыс. рублей + 8 тысяч + квартплата ежемесячно».

Согласитесь, жилье на ул. Фрунзе - это ли не мечта многих самарцев, тем более по такой цене? Вот и корреспондент «Волжской коммуны» попытался позвонить по указанному в объявлении телефону. Собеседница, представившаяся инспектором по пожилым людям Городского центра ренты и поддержки пенсионеров А.К. Соловьевой, рассказала, что квартира на ул. Фрунзе уже продана, и тут же предложила другую - «двушку» на 8-м этаже 9-этажки в районе магазина «Школьник», по цене 400 тыс. рублей, плюс частичная оплата коммунальных услуг и ежемесячная выплата хозяйке квартиры в размере тех же 8 тыс. рублей. О самой хозяйке женщина рассказала, что той 65 лет, она совершенно одинока, имеет тяжелое заболевание - миокардит, и после смерти мужа вынуждена была взять кредиты, которые не в состоянии выплачивать. При этом Анна Соловьева сообщила, что предлагаемые ее компанией квартиры расходятся «как горячие пирожки», и посоветовала принимать решение о просмотре в течение часа и как можно быстрее подъехать к ней в офис.

Подобная настойчивость, мягко говоря, насторожила бы любого покупателя. Вот и мы, получив в процессе телефонного разговора с А.К. Соловьевой массу сомнительных аргументов, обратились за разъяснениями в министерство социально-демографической и семейной политики Самарской области. Там нам прокомментировали, что контрольные функции за деятельностью подобных учреждений в полномочия министерства не входят. Однако в случае поступления тревожных сигналов сотрудники социальных служб включаются в работу межведомственных групп и в обязательном порядке организуют помощь пожилым гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных риелторов. Впрочем, в Самаре подобные факты фиксируются крайне редко.

Подводные камни

С юридической точки зрения договор пожизненной ренты - это соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. При этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты.

По словам партнера фирмы RBL Д.С. Герасимова, договор пожизненной ренты нельзя назвать часто используемым на рынке недвижимости, слишком уж много возникает вопросов по его реализации. «Да, у меня есть пример, когда молодая пара заключила подобный договор с пожилой собственницей квартиры, а через несколько лет, после ее кончины, вступила в право собственности квартиры, - рассказывает юрист. - Но многие из тех, кто заключал подобные договоры, столкнулись с проблемами. Так, к примеру, в договоре очень сложно правильно отразить обязанности стороны, выплачивающей ренту, по отношению к пожилому человеку в части нефинансовых обязательств: ухода за ним, помощи по хозяйству и т.д. Но пожилой человек может (оправданно или нет) посчитать, что ему помогают недостаточно, и обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, и решение будет принято в его пользу. Вернуть же потраченные на ренту деньги непросто - можно подать в суд, и может быть принято решение о том, что пенсионер должен выплачивать некую сумму с пенсии, что, разумеется, будет очень долгим процессом. Либо же суд может наложить арест на квартиру, и наследники после смерти пенсионера, чтобы вступить в наследство, будут вынуждены оплатить сумму его долга. Правда, это событие может произойти и через десять, и через двадцать лет».

Договор может быть расторгнут на основании того, что пожилой человек в момент заключения сделки был психически болен и не понимал последствий. В данном случае может помочь справка из психоневрологического диспансера о том, что в момент совершения сделки собственник квартиры был вменяем. К слову, как уточнила А.К. Соловьева, у ее подопечных такие справки имеются. Но и тут заметим, что рентополучатель может сослаться на резкое помрачение рассудка непосредственно в момент сделки и оспорить ее таким образом. Порой бывает, что внезапно объявившиеся родственники проводят и посмертные психиатрические экспертизы, оспаривая договор ренты и возвращая недвижимость себе.

С другой стороны, собственники квартиры также рискуют, причем не только деньгами, но и жизнью. «Пожилые люди, которые соглашаются на такой договор, могут стать жертвами «черных риелторов», которые не будут ждать их безвременной кончины через долгие годы», - рассказывает Д.С. Герасимов.

Мартынова Я.В., юрист АН «Визит»:

- Для получателя ренты - пенсионера риски заключаются в том, что плательщики ренты могут периодически не оплачивать оговоренные в договоре платежи, и таким образом получатель ренты может остаться без имущества и без дохода. В данном случае получатель ренты имеет право расторгнуть договор пожизненной ренты. Зачастую дело может дойти и до суда, поэтому получатель ренты должен быть готовым к тому, что понесет дополнительные траты времени и денег.

Для плательщика договор пожизненной ренты, в свою очередь, имеет также свои риски. Один из них - риск оспаривания действительности договора в суде заинтересованными лицами, зачастую потенциальными наследниками получателя ренты, по причине того, что в момент подписания указанного договора собственник имущества в силу состояния здоровья не был способен осознавать суть своих действий, а также, возможно, подписал договор под давлением.

Перед заключением договора пожизненной ренты необходимо попросить собственника предоставить вам справку из психоневрологического диспансера о том, что данное лицо не состоит на учете